Postani iznajmljivač u samo 10 koraka!

Napokon ste se odlučili okušati u iznajmljivanju apartmana. Puni entuzijazma počeli ste pretraživati internet sadržaje na temu iznajmljivanja kako bi pronašli kvalitetan vodič za početnike te prikupili potrebnu dokumentaciju. Pogledajte kako možete postati iznajmljivač u samo 10 jednostavnih koraka, uz pomoć ovog Megabooker vodiča.

Što se dogodilo? Zatekli ste gomilu web stranica koje se bave navedenom temom a za čije iščitavanje naprosto nemate vremena! Megabooker Vam donosi kratki vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja.

Kako bismo vam olakšali snalaženje u moru pravila i savjeta za početnike u nastavku vam donosimo vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja10 pravila za iznajmljivače početnike:

EDUCIRAJ SE BESPLATNO

Želim iznajmiti apartman – što dalje?

1. Pribavite rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga

Za ishođenje Rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu potrebno je poduzeti nekoliko koraka:

  • Ispuniti zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.
  • Prikupiti potrebnu dokumentaciju navedenu u Obrascu 1. Tražene dokumente u obrascu 2. sa Zahtjevom odnosno obrascem 1. treba dostaviti centralnoj pisarnici Ureda državne uprave u vašoj županiji.

Iznajmljivanje smještaja se bez ishođenog Rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga, prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti (NN138/06), kažnjava novčanom kaznom u iznosu od 10.000 do 30.000 kuna.

2. Kategorizirajte se/Kategorizacija apartmana

Kategorizacija apartmana je neophodna kako bi se apartmanski smještaj legalno iznajmljivao. Zahtjev za kategorizacijom podnosi se Uredu državne uprave u Vašoj županiji ( Služba za gospodarstvo / Odjel za turizam) . Ovdje možete dobiti sve potrebne informacije glede dokumenata koje prilažete tom zahtjevu, te saznati sve o uvjetima za kategorizaciju apartmana.

[responsive][/responsive]

Kako biste zaprimili rješenje o kategorizaciji, poželjno je da ispunjavate određene uvjete. Dakle, uvjeti uključuju točke, odnosno smjernice temeljem kojih biste svoj smještaj uredili sukladno broju zvjezdica koje želite imati.

Tablice s uvjetima za željene kategorije preuzmite na sljedećim poveznicama: 

Pored uvjeta koje nameće država, postoje i uvjeti koje zahtijeva tržište. Točnije gosti. Naime, današnji uvjeti koje zahtijevaju gosti su Wi-Fi, TV sa satelitskim programima, te u većini slučajeva klimatizacija. Svakako Vam je cilj udovoljiti gostu, a pritom i sebi olakšati jednostavnim, brzim i učinkovitim održavanjem smještajnih kapaciteta. Na ovaj način imate priliku poboljšati iskustvo gosta, te osigurati njegov ponovni dolazak.

3. Naručite standardiziranu ploču

Na glavnom ulazu u objekta dužni ste postaviti standardiziranu ploču, a na ulaznim vratima objekta postaviti natpis s imenom, prezimenom i uslugom koja se pruža. Standardizirane ploče se naručuju po kategorizaciji objekta kod proizvođača koji imaju suglasnost Ministarstva turizma.

Proizvođaču je potrebno dostaviti:kategorizacija apartmana

  • Kopiju uplatnice
  • Kopiju rješenja o kategorizaciji
  • Adresu isporuke

Ovlašteni proizvođač : Kordun Marketing d.o.o.

Cijena ploče : 395,00 kn

4. Kreirajte cijene (službene i alotmanske)

Službene cijene

U pravilu svoje cijene kreirate samostalno. Također, cijene obavezno moraju biti izražene u domicilnoj valuti odnosno HRK. Ne postoje nikakve već unaprijed određene cijene za pojedini tip smještaja. Ako se pitate kako započeti s kreiranjem cijene, osim pregledavanja cijene konkurenata obratite pozornost na to da vaša individualna cijena mora sadržavati sljedeće elemente:

  1. Fiksne troškove
  2. Boravišnu pristojbu
  3. Posredničku naknadu (postotak koji odobravate za agencijsku uslugu)
  4. Vašu zaradu

Na tako dobivenu cijenu iznajmljivača može biti dodan PDV .

Alotmanske cijene

Alotmanske cijene su namijenjene agencijama, a u pravilu su niže od onih individualnih. U Zakonu ne postoji obveza izrade ovakvog cjenika no svakako ga je korisno pripremiti za slučaj da odlučite surađivati s agencijom.

Neke agencije se nadograđuju s cijenom dok druge uzimaju određeni rabat od cijene iznajmljivača. Sve je naravno stvar dogovora s agencijom. Vi kreirate službeni cjenik a s agencijom dogovarate da im date svoje cijene na koje će se agencija nadograditi ili ćete agenciji dati recimo 5% ili 10% rabata od svojih cijena. Kod ispostavljanja računa gostu, uvijek ispisujete onaj iznos koji ste realno naplatili, ako je agencija tu bila posrednik pa ste primili manje, evidentirajte to u računu, samo imajte ugovor s tom agencijom radi eventualne inspekcije

Kategorizacija apartmana je završena, ploča je obješena! Vrijeme je za izradu vašeg prvog službenog cjenika.

5. Objesite svoj prvi službeni cjenik i kućni red

Službeni cjenik mora sadržavati:

  • Osnovne podatke iznajmljivača (naziv smještaja, ime i prezime vlasnika, adresa i OIB)
  • Naziv usluge (noćenje za dvije osobe, noćenje s doručkom, najam apartmana…)
  • Vrstu naplate (po noćenju, po osobi, po smještaju, tjedno….)
  • Termin (unijeti sve termine u kojima se cijena razlike, sezone…)
  • Cijenu (obavezno u HRK)
  • Boravišna pristojba (ako je uključena u cijenu obavezno je navesti i taj podatak, plus obavezno napisati iznose)
  • PDV (ako cijena sadrži PDV onda posebno izraziti netto cijenu plus iznos PDV-a)
  • Dodatne usluge (kućni ljubimci, klima, čišćenje, doručak, parking…)
  • Datum važenja cjenika (navesti datum od kada je taj cjenik važeći)
  • Potpis (Cjenik nije potrebno ovjeravati kod nadležnih službi, dovoljno ga je potpisati od strane vlasnika).

Obveza iznajmljivača je izložiti službeni cjenik u svakoj sobi / apartmanu. Možete ga objesiti na zid ili postaviti na stol.

[button link=”//megabooker.hr/wp-content/uploads/2015/02/cjenik-1.pdf” size=”small, medium, large” target=”_blank or _self” icon=”cog” color=”white, yellow, orange, red, blue, green, gray, black, alternative-1, alternative-2, alternative-3″ lightbox=”true or false”]PRIMJER CJENIKA[/button]

Kućni red apartmana / sobe za iznajmljivanje:

Kao iznajmljivač dužni ste utvrditi kućni red i istaknuti ga u svim sobama i apartmanima (NN 138/06).

Također, bilo bi poželjno kada biste kućni red preveli na više jezika kako bi svi gosti bili u mogućnosti razumjeti pravila smještaja.

[button link=”http://www.tz-vis.hr/userfiles/upload/documents/iznajmljivaci/kucni-red/kucnired.pdf” size=”small, medium, large” target=”_blank or _self” icon=”cog” color=”white, yellow, orange, red, blue, green, gray, black, alternative-1, alternative-2, alternative-3″ lightbox=”true or false”]PRIMJER KUĆNOG REDA[/button]

Gost je stigao! Što sad?

6.Prijavite gosta u Turističku zajednicu

turistički ured

Na slici: Turistički ured – Komiža

Dužni ste prijaviti gosta u Turističku zajednicu u roku od 12 sati po dolasku i u roku od 24 sata po odlasku. Goste možete turističkoj zajednici prijaviti na jedan od sljedećih načina:

  •  računalom tj. putem eVisitora (informaciju na koji način ćete dobiti u Turističkoj zajednici)
    • Ukoliko goste unesete u sustav eVisitor, nećete više morati voditi zasebnu knjigu gostiju, zato što se evidencije sada vode unutar sustava eVisitor u digitalnom obliku. (pripazite na GDPR – Podaci o gostima se ne smiju kopirati niti dijeliti s trećim stranama.)
  • osobno dostaviti turističkoj zajednici ispunjene prijavnice na obrascu UT-XII-51 (možete ih kupiti knjižari ili trgovini „Narodnih novina“)

7. Izradite mu račun

[button link=”http://www.klub-iznajmljivaca.com/wp-content/uploads/2014/05/Primjer-ra%C4%8Duna-izn-agenc.pdf” size=”small, medium, large” target=”_blank or _self” icon=”cog” color=”white, yellow, orange, red, blue, green, gray, black, alternative-1, alternative-2, alternative-3″ lightbox=”true or false”]PRIMJER RAČUNA[/button]

Iznajmljivač je dužan izdati račun gostu / agenciji za svaku izvršenu uslugu s brojem i zadržati u bloku za sebe kopiju tog računa.

Postoje razlike između računa iznajmljivača prema tome na koji način plaćaju boravišnu pristojbu:

Ako pak račun ispostavljate putničkoj agenciji, primjer istog možete pogledati ovdje.

8. Upišite ga u KNJIGE

 vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja

Voditi „Popis gostiju” moraju iznajmljivači smještaja koji se vode kao fizičke osobe i pravne osobe. „Knjigu stranaca” moraju voditi samo iznajmljivači koji se vode kao pravne osobe.

KNJIGA POPIS GOSTIJU, KNJIGA STRANACA I KNJIGA RAČUNA

Voditi „Popis gostiju” moraju iznajmljivači smještaja koji se vode kao fizičke osobe i pravne osobe. „Knjigu stranaca” moraju voditi samo iznajmljivači koji se vode kao pravne osobe.

KNJIGA POPIS GOSTIJU – ako pružate usluge smještaja, dužni ste voditi popis svih gostiju u koji upisujete sve goste na smještaju (i domaće i strane). Popis gostiju možete voditi kao uvezanu knjigu koju možete kupiti kao gotov obrazac u „Narodnim novinama“ – šifra XII-46.

Ne zaboravite čuvati popis gostiju najmanje dvije godine.

KNJIGA STRANACA – Upisuju sve osobe kojima se pruža usluga noćenja uključujući i agencijske goste.

**Od 2016.godine nije potrebno voditi popis gostiju(domaćih i stranih) u knjižnom obliku, već se sve evidentira putem prethodno navedenog eVisitora [responsive]

Popis gostiju se sada vodi putem eVisitora u digitalnom obliku u kojem se pohranjuju svi popratni podaci

[/responsive]


KNJIGA RAČUNA POZNATA I KAO EVIDENCIJA PROMETA – Ovu knjigu moraju imati svi mali obveznici fiskalizacije Evidenciju o Prometu (obrazac EP) vode privatni iznajmljivači koji nisu u sustavu PDV-a. U Evidenciju treba biti upisan cjelokupan iznos računa (s boravišnom pristojbom i s agencijskom provizijom, dakle ukupna cijena koju vam gost plaća). Evidencija o prometu je evidencija o izdanim računima, koja se vodi kronološki prema nadnevku izdanih računa i to posebno za svaku kalendarsku godinu. Također, EP je potrebno čuvati 11 godina. U Evidenciji o prometu porezni obveznik iz stavka 1. ovoga članka, na kraju svakog dana, evidentira sve izdane račune bez obzira na to jesu li naplaćeni ili ne.

NAPOMENA: Ako zbrojni iznos svih tih računa kroz tekuću godinu prijeđe 300.000 kuna onda ste se dužni iduće godine prijaviti kao obveznik PDV-a. Tada ćete ga morati obavezno navoditi na računu.

Knjiga žalbe za iznajmljivače, da ili ne?

Iznajmljivači ( i pravne i fizičke osobe) moraju gostima omogućiti upućivanje prigovora na primljenu uslugu. Obavijest o mogućnosti i načinu podnošenja prigovora se mora istaknuti na vidljivom mjestu. Obrazac za podnošenje prigovora je najbolje izvjesiti uz cjenik i kućni red.

Knjiga žalbi mora se čuvati najmanje godinu dana nakon njenog popunjenja. Pravne i fizičke osobe dužne su odmah po stavljanju prigovora dati prvu kopiju prigovora iz knjige žalbi osobi koja je stavila prigovor, a drugu kopiju u roku od pet dana podnešenog prigovora dostaviti nadležnoj ispostavi područne jedinice Državnog inspektorata.

Pravne i fizičke osobe dužne su odgovoriti na prigovor u roku od 15 dana od dana unošenja prigovora u knjigu žalbi, a kopiju odgovora istovremeno dostaviti nadležnoj ispostavi područne jedinice Državnog inspektorata.

[responsive][/responsive]

 

Koje poreze / pristojbe / članarine sam dužan plaćati?

9. Kao iznajmljivač dužni ste plaćati sljedeće:

Boravišna pristojba

Kao iznajmljivač dužni ste uplatiti godišnji paušalni iznos boravišne pristojbe, odnosno boravišnu pristojbu po noćenju te uplatiti članarinu Turističkoj zajednici. Uplata paušalnog iznosa boravišne pristojbe obavlja se u 3 jednake rate (do posljednjih datuma srpnja, kolovoza i rujna) na temelju uplatnica koje izdaje  turistički ured turističke zajednice mjesta, općine, grada ili turističke zajednice područja.

Godišnja svota ovisi o razredu turističkog mjesta i iznosi od 345 kn po krevetu u mjestu razvrstanom u turistički razred A, više od 293 kn za razred B, 241 kn za razred C i do 173 kn u mjestu razvrstanom u turistički razred D.

Boravišnu pristojbu ne plaćaju:

  1. djeca do dvanaest godina,
  2. osobe s invaliditetom od 70% i većim i jedan pratitelj,
  3. sudionici školskih paket aranžmana (paušalnih putovanja) odobrenih od strane školske ustanove,
  1. sezonski radnici,
  2. članovi uže obitelji stanovnika turističke općine ili grada,
  3. putnici na putničkom brodu u međunarodnom pomorskom prometu kada se brod nalazi na vezu u luci,
  1. vlasnici kuće za odmor i članovi njegove obitelji, ako je kuca za odmor izvorna stara obiteljska kuca stečena nasljeđivanjem od ostavitelja koji je imao posljednje prebivalište u turističkoj općini ili gradu, kada noće u toj kući,
  1. osobe koje uslugu noćenja koriste u okviru ostvarivanja programa socijalne skrbi, Boravišnu pristojbu umanjenu za 50% plaćaju:
  • osobe od navršenih 12 do 18 godina,
  • osobe do 29 godina, koje su članovi međunarodnih omladinskih organizacija, kada koriste usluge noćenja u omladinskim objektima za smještaj koji su uključeni u međunarodnu mrežu omladinskih objekata za smještaj IYHF.

Osobe dokazuju pravo na neplaćanje boravišne pristojbe, odnosno pravo na plaćanje umanjenog iznosa boravišne pristojbe odgovarajućim ispravama, ugovorom o radu, potvrdama i sl.

Turistička članarina

Svi su iznajmljivači po Zakonu dužni plaćati Turističku članarinu (može i jednom godišnje).  Obračun se prijavljuje Poreznoj upravi, a sam prihod članarine se uplaćuje Turističkoj  zajednici putem uplatnice čiji obrazac možete preuzeti OVDJE:

[button link=”http://www.porezna-uprava.hr/HR_obrasci/Documents/OSTALO/TZ.pdf” size=”small, medium, large” target=”_blank or _self” icon=”cog” color=”white, yellow, orange, red, blue, green, gray, black, alternative-1, alternative-2, alternative-3″ lightbox=”true or false”]OBRAZAC TZ[/button]

Kazne za ne plaćanje članarine su za fizičke osobe i do 5.000 kn

Porez na dohodak

Porez na dohodak je za iznajmljivače povoljnije plaćati paušalno. Većina privatnih iznajmljivača nisu obveznici poreza na dodanu vrijednost jer im godišnji promet ne prelazi 300.000 kuna. Iako nisu obveznici PDV-a, ovakvi iznajmljivači dužni su gostu izdati račun za obavljenu uslugu, na kojem navode da PDV nije uračunat. Samo u slučajevima kada iznajmljivač primi uslugu od inozemnog poduzetnika ili nabavi dobra za obavljanje djelatnosti u drugoj državi postoji obaveza plaćanja PDV-a (iako nije upisan u registar obveznika PDV-a). Za domaće iznajmljivače je stoga u smislu plaćanja PDV-a jeftinije surađivati s domaćom agencijom jer u tom slučaju obvezu plaćanja poreza preuzima agencija.

Naime, s obzirom da se točan iznos paušalnog poreza na dohodak utvrđuje po broju kreveta, a ne noćenja – izračun je slijedeći: 

Broj kreveta x osnovica= IZNOS x koeficijent područja + prirez 

  • Osnovicu od 1.1.2019. više ne definira država već svaka općina ili grad zasebno.
  • Osnovica se može kretati od min. 150,00 kn do max. 1500,00 kn/krevet

     

Pa dobro postoji li što ne moram imati i / ili plaćati?

10. Iznajmljivači nisu dužni imati:

Liječničku potvrdu

Po novom pravilniku, od 5.7. 2014. privatni iznajmljivači nisu više dužni imati liječničku potvrdu za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja soba i apartmana. Dakle jedna obaveza manje!

Osiguranje gostiju

Za iznajmljivače ne postoji zakonska obveza za osiguranje gostiju od posljedica nesretnog slučaja. Uputno je goste osigurati od posljedica nesretnog slučaja. U tom slučaju, ne propustite gostima napomenuti da su osigurani od posljedica nesretnog slučaja ako se kojim slučajem desi, što će god gosta ostaviti dojam profesionalnosti i brige od strane vlasnika i domaćina.

pečatPečat

Privatni iznajmljivač koji je registriran kao fizička osoba, (dakle nije tvrtka ili obrt), po Zakonu nije dužan imati pečat. Ako želi imati pečat, iznajmljivač ga može napraviti. Firma koja izdaje pečate tražiti će službeno Rješenje na uvid.

Fiskalne kase

Iznajmljivači koju su u sustavu paušala nisu obveznici fiskalizacije i nisu dužni uvesti fiskalne kase.

Gdje mogu pronaći još korisnih informacija za iznajmljivače?

PROPISI IZ TURIZMA: http://www.mint.hr/default.aspx?id=356
POREZNE OBVEZE GRAĐANA KOJI TURISTIMA IZNAJMLJUJU STANOVE, SOBE I POSTELJE ILI ORGANIZIRAJU KAMPOVE: http://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Prirucnici_brosure/146_najam.pdf
OBAVEZE ZAKONI I PROPISI ZA IZNAJMLJIVAČE: http://www.tz-svetvincenat.hr/dokumenti/OBVEZE_ZAKONI_PROPISI_ZA_IZNAJMLJIVACE.pdf
OBRAZAC ZA VOĐENJE KUĆNOG REDA: http://www.ipress.hr/images/PDF/2013-Obrazac-Zakon-o-zastiti-potrosaca-OK.pdf

Zaključak

U svima nama čuči želja za pokretanjem vlastitog posla, osamostaljenjem ili za stvaranjem kvalitetne ostavštine za našu djecu. Danas u uvjetima nesigurnosti većina se oslanja upravo na turizam, a ulazak u posao iznajmljivanja se čini se kao najsigurnija investicija. Zbog toga smo i napisali ovaj vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja!

Megabooker
Preuzmite ovaj vodič u PDF formatu

U našem sljedećem članku pogledajte 6 nepisanih pravila za iznajmljivanje apartmana kojima iznajmljivanje možete podignuti na sljedeći nivo. 

Iako u ovom najsigurnijem poslu, iznajmljivači često nailaze na brojne prepreke i probleme i ne znaju kome se obratiti za pomoć. S ciljem olakšavanja posla našim iznajmljivačima donosimo vam seriju korisnih tekstova i pravilnika za iznajmljivače.

Nemojte propustiti zanimljivosti iz svijeta iznajmljivanja, budite ispred svoje konkurencije, pratite naše blogove!

Lidija N.,  MegaBooker content team

Izvori

  1. http://liderpress.hr/tvrtke-i-trzista/poslovna-scena/privatni-iznajmljivaci—porez-na-dohodak-povoljnije-je-placati-pausalno/
  2. https://www.adriagate.com/blog-iznajmljivaci/zakoni-i-propisi/kategrizacija-propisi-zakonske-obveze/
  3. http://www.porezna-uprava.hr/HR_publikacije/Prirucnici_brosure/146_najam.pdf
  4. http://rakovica-touristinfo.hr/images/dokumenti/RAČUN%201.pdf
  5. http://www.kastela-info.hr/hr/168/upute-za-iznajmljivace-clanarina-tz-i-evidencija-o-prometu/
  6. http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2009_07_92_2324.html
  7. http://www.klub-iznajmljivaca.com/sluzbeni-cjenik/
  8. http://rakovica-touristinfo.hr/kutak-za-iznajmljivace/121-obavijest-iznajmljivacima-soba-apartmana-i-prostora-za-kampiranje
  9. http://rakovica-touristinfo.hr/images/dokumenti/Cjenik%20za%20iznamljivače%202012.pdf10. http://www.mint.hr/UserDocsImages/100416-stand-ploce.pdf
  10. http://www.stari-grad-faros.hr/kako-registrirati-smjestaj.aspx
  11. http://www.uprava.hr/default.aspx?id=470
  12. http://www.uduvz.hr/dokumenti/poduzetnistvo/Uvjeti%20za%20kategorizaciju%20Apartmana%20u%20domacinstvu%20novi%20objekt.pdf
  13. *U razgovoru sa djelatnikom TZ Makarska utvrđeno kako su Evidencija prometa i Knjiga računa jedno te ista stvar
  14. * U razgovoru sa Poreznom upravom – Ured u Splitu / odjel za PDV dobivena informacija o ukupnom iznosu za ulazak u obavezu plaćanja poreza kod iznajmljivanja te informacija o plaćanju poreza u slučajukorištenja usluga putničkih agencija sa sjedištem u inozemstvu.
  15. http://www.ipress.hr/istra/novosti-usred-sezone-iznajmljivaci-moraju-gostima-omoguciti-prigovor-kazne-i-do-15-tisuca-kuna-28617.html
  16. Obrazac 1: http://www.stari-grad-faros.hr/EasyEdit/UserFiles/zahtjev.doc
  17. Obrazac 2: http://www.stari-grad-faros.hr/EasyEdit/UserFiles/smje%C5%A1taj/NOVI%20OBRAZAC%20ZA%20IZDAVANJE%20RJESENJA%202014.docx
  18. Obrazac EP: http://www.stari-grad-faros.hr/EasyEdit/UserFiles/smje%C5%A1taj/NOVI%20OBRAZAC%20ZA%20IZDAVANJE%20RJESENJA%202014.docx21. Pravilnik o načinu uplate paušalnog iznosa: http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2009_07_92_2324.html

Vodič za iznajmljivanje privatnog smještaja: Prikupite dokumentaciju! by